Пресс-конференция по поводу торжественного открытия ТРЦ «Океания»

Журналистов приветствовал председатель совета директоров АО «ТПС Недвижимость» Александр Пономаренко. Поблагодарив собравшихся за интерес к ТРЦ «Океания», он рассказал, о деятельности компании «ТПС Недвижимость» и управляемых ею торговых центрах.

«В августе-сентябре компания «ТПС Недвижимость» открыла в Москве 2 современных торгово-развлекательных центра: «Океания» и «Хорошо!».

Строительство и управление проектами на конкурентном рынке, особенно в сложных условиях 2014-2016 годов, было очень непростой задачей, однако команда «ТПС Недвижимость» с этой задачей успешно справилась.

За последние два года «Океания» стала первым торговым центром в России, который открылся с заполнением более 70%. Сегодня в ТРЦ «Океания» сдано в аренду уже более 98%, а посещаемость составляет в среднем 37 тыс. человек в день. В 2017 г. средняя посещаемость выйдет на уровень 50 тыс. чел. в день.

В ТРЦ «Хорошо!» сдано в аренду уже более 65%, а средняя посещаемость достигла 20 тыс. человек в день. В 2017 г. (после завершения ремонта вестибюля метро «Полежаевская» и подземного перехода, а также открытия новой станции метро «Хорошевская») посещаемость будет составлять 35-40 тыс. чел. в день.

Компания «ТПС Недвижимость» вышла на московский рынок, уже имея опыт реализации подобных проектов в регионах России и на Украине. Всего в инвестиционном портфеле нашей компании сегодня 6 торговых центров общей площадью 900 тыс. кв.м, в т.ч. более 250 тыс. кв.м – в Москве. Арендуемая площадь торговых центров «ТПС Недвижимость» – 400 тыс. кв.м.

Наши торговые центры в 2016 г. посетило 60 млн. человек, а товарооборот арендаторов составил 60 млрд. Эти цифры свидетельствует о том, что наши проекты людям нравятся, а значит, говорят о нашей успешности на рынке, ведь мы работаем для людей. В 2017 г. мы планируем принять более 80 млн. посетителей, в то время как товарооборот арендаторов превысит 90 млрд. руб.

Общий объем средств, вложенных «ТПС Недвижимость» в проекты с 2004 года составил 75 млрд. руб. (2 млрд. долларов). Инвестиции в «Океанию» - 19 млрд. руб., а в ТРЦ «Хорошо!» - 17 млрд. руб.

В то время, как в Европе LTV проектов, подобных нашим, составляет 65%, в компании «ТПС Недвижимость» доля заемных средств ни превышает 36%. Хотя возврат капитала через 15-16 лет уже стал нормой на рынке, целевой срок окупаемости наших проектов - 10-12 лет.

«ТПС Недвижимость» занимается только торговыми центрами. Наша стратегия – строить современные торговые комплексы с эффективной архитектурно-функциональной концепцией в лучших локациях инвестиционно-привлекательных городов, формировать конкурентный пул арендаторов, применять для привлечения посетителей труднокопируемые объекты.

Эта стратегия сложна, но, как показал успех осуществленных проектов, наш выбор был правильным. Реализация каждого проекта требует длительной подготовки, серьезной работы по поиску земельного участка, маркетинговых исследований, глубокой проработки возможных концепций. За 12 лет мы ввели в эксплуатацию всего шесть торговых центров, но все они стали лидерами по посещаемости и товарообороту в своих регионах именно потому, что при осуществлении стратегии мы не идем на компромиссы.

«ТПС Недвижимость» прорабатывает ряд новых инвестиционных возможностей. Ситуация на рынке сегодня непростая, но если мы увидим улучшения по макропрогнозам, стабилизацию рубля и понятный прогноз инфляции, то в ближайшее время мы примем инвестиционные решения и войдем в один-два проекта площадью около 300 тыс. кв.м в Москве. Наши будущие проекты порадуют и удивят москвичей не меньше, чем «Океания».

После выступления корреспонденты журнала Forbes, изданий «Ведомости – Недвижимость» и «Коммерсантъ», информационных агентств ТАСС и «Интерфакс» задали вопросы А.Пономаренко.

Андрей Золотов (Forbes) задал вопрос о том, чем обусловлена большая площадь общепита в «Океании». А. Пономаренко пояснил: «Мы очень основательно подходим к планированию торговых центров с точки зрения фундаментальных наук, проводим маркетинговые исследования, изучаем ожидания аудитории, используем опыт западных компаний, проецируем его на поведение наших покупателей в перспективе 2-3 лет. Мы видели тренд в сторону усиления значимости общепита – еда объединяет людей и создает у них особенную эмоцию. Поэтому данный тренд был заложен в концепцию торговых центров «Океания» и «Хорошо!» Построив 900 тыс. кв.м, мы все время учимся у рынка. Каждый кризис не похож на другой, и поэтому мы постоянно анализируем, что нужно дать потребителю, каким должен быть tenant-mix, чтобы привлечь трафик, чтобы создать условия, в которых людям будет легко тратить деньги, чтобы обеспечить нашим арендаторам высокий товарооборот».

Анастасия Веденеева («Коммерсантъ») попросила рассказать о том, что сделано для того, чтобы среди большого числа конкурентов потребитель выбирал именно ТРЦ «Океания». «Мы стараемся создавать торговые центры, исходя из потребностей и предпочтений покупателя, плотно работаем с ритейлерами над зонированием и выбором форматов. Получается настоящая командная работа, - ответил А. Пономаренко. - Почему выбирают нас? Мы не делаем одинаковые «белые» центры. Мы создаем в своих центрах большие эмоциональные зоны и зоны семейной активности. Например, в «Океании» мы вложили 20 млн. долларов в аквариум, значительные средства – в создание фонтана с водопадом. Это серьезные труднокопируемые преимущества, которые неизменно вызывают положительные эмоции у детей и взрослых, привлекают семьи. В силу географических условий нет у нас, москвичей, рядом ни моря, ни солнца, а здесь – небольшой кусочек моря и огромный заряд положительных эмоций. В основе лежит местоположение торгового центра, маркетинговая оценка потенциала зоны охвата, анализ конкурентов. И уже потом мы придумываем «фишки», которые помогут «подтянуть» посетителей из других районов. Впервые мы выбрали аквариум в качестве «фишки» для ТРЦ «Оушен Плаза» в Киеве, увидели, что это очень интересует людей, и в Москве сделали аквариум емкостью больше миллиона литров».

На вопрос Марины Дыкиной («Ведомости») об уровне арендных ставок и условиях аренды в ТРЦ «Океания» г-н Пономаренко ответил: «Мы внимательно следим, чтобы платежи арендаторов не превышали определенного процента от их товарооборота. Тогда мы знаем, что арендатор чувствует себя хорошо. Конкретно, размер платежей зависит от профиля арендатора, способности бренда привлекать посетителей, местоположения магазина, посетительских потоков в конкретной зоне торгового центра. Все эти факторы определяют товарооборот – чем он выше, тем больше мы можем заработать. Для площадей 50-150 кв.м это рублевый эквивалент 1 500-2 000 долларов в год, для помещений 150-300 кв.м – 1 000-1 500 долларов в год, для арендаторов большего формата ставки формируются, исходя из их привлекательности. В среднем показатель арендной нагрузки не превышает 16% товарооборота арендатора. Мы заинтересованы в проценте от оборота, и помогаем арендаторам зарабатывать - контролируем эффективность магазинов, а иногда даже указываем на какие-то проблемы и нюансы, чтобы ритейлеры могли работать лучше. Идет взаимная работа, которая помогает нам комфортно существовать».